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Mit einem Forward Darlehen günstige Zinsen nutzen
Sie ärgern sich, weil die Zinssätze im Immobilienbereich in Moment so günstig sind, Sie aber noch nicht das nötige Kapital zusammengespart haben, um sich Ihren Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen? Dann könnte ein Forward Darlehens genau das Richtige für Sie sein.
Forward Darlehen Vergleich und Rechner
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Was ist ein Forward Darlehen?
Ein Forward Darlehen ist eine besondere Form der Immobilienfinanzierung, angelehnt an das klassische Annuitätendarlehen. Der größte Unterschied zu diesen besteht darin, dass das Forward Darlehen nicht direkt nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird, sondern zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft, der bis zu 60 Monate nach Vertragsabschluss betragen kann.
Bei einem Forward Darlehen kann der Darlehensnehmer die Finanzierung bereits dann abschließen, wenn er den Kapitalbetrag noch gar nicht für den Bau oder Kauf einer Immobilie benötigt. Während also bei einer normalen Baufinanzierung direkt nach Abschluss des Vertrags die Kreditsumme an den Kreditnehmer ausgezahlt wird, liegt bei einem Forward Darlehen zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Kreditbetrages ein gewisser Zeitraum, der auch als Vorlaufzeit bezeichnet wird.
Erstmals auf den Markt kam das Forward Darlehen im Jahr 1996 zur Finanzierung von gemeinnützigem Wohnungseigentum. Zunächst nur zu diesem Zweck vorgesehen, entwickelte sich das Darlehensmodell innerhalb kürzester Zeit zu einer sehr beliebten Form der Immobilienfinanzierung.
Grundsätzlich muss man im Rahmen des Forward Darlehen zwischen zwei verschiedenen Einsatzmöglichkeiten unterscheiden. Man kann das Darlehen einerseits als Anschlussfinanzierung für ein Annuitätendarlehen verwenden und somit besonders zinsgünstige Phasen abwarten, in denen man sich dann die günstigen Zinssätze für den im Voraus zu bestimmenden Zeitpunkt sichert, an dem das vorhandene Annuitätendarlehen abläuft.
Weiterhin ist es ebenfalls möglich, bereits innerhalb des laufenden Annuitätendarlehens – also in der Zeit der Zinsbindungsfrist – das Forward Darlehen in Anspruch zu nehmen. Hierbei ist jedoch darauf zu achten, dass in diesem Fall in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an den ursprünglichen Finanzierer gezahlt werden muss. Von deren Höhe hängt es ab, ob sich der Wechsel auf das Forward Darlehen wirklich lohnt oder nicht. Außerdem muss dabei eine Kündigungsfrist beachtet werden, die in der Regel sechs Monate beträgt.
Ganz wichtig ist es, im Falle einer gewünschten vorzeitigen Ablösung des Darlehens mit dem Darlehensnehmer zu sprechen. Er ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den Kunden aus einem bestehenden Vertrag vorzeitig zu entlassen. Im Umkehrschluss bedeutet das: Sie brauchen zunächst die Zustimmung des Darlehensgebers, um die Immobilienfinanzierung vorzeitig umzuschulden bzw. ganz zu tilgen.
Welchen Sinn macht ein Forward Darlehen?
Durch den Abschluss eines Forward Darlehens können Sie bares Geld sparen, indem Sie das Darlehen zu einer Zeit abschließen, in der die Zinssätze auf den Finanzmärkten besonders niedrig sind. Hierbei sind Sie völlig flexibel, da Sie nicht bei Abschluss des Kredites diesen sofort in Anspruch nehmen müssen.
Warum bieten Banken und Sparkassen ein Forward Darlehen zur Baufinanzierung an?
Hauptziel ist für Bank und Sparkasse bei einem Forward Darlehen die langfristige Kundenbindung. Dafür werden auch etwas niedrigere Gewinne durch die Kreditvergabe zu geringeren Zinssätzen gerne in Kauf genommen. Hinzu kommt, dass der Kunde bei einigen Kreditinstituten so genannte Bereitstellungsgebühren zu zahlen hat. Dabei handelt es sich um eine Gebühr, die für die Überbrückung der Vorlaufzeit an das Kreditinstitut zu zahlen ist.
Auf die Länge der Vorlaufzeit achten!
Ist die Vorlaufzeit besonders lang, können Kreditinstitute damit durchaus die entgangenen Zinseinnahmen durch niedrige Zinssätze in etwa ausgleichen. Bei anderen Immobilienfinanzierern fällt dagegen die Bereitstellungsgebühr komplett weg, wofür in vielen Fällen dann aber ein geringer Zinsaufschlag zu bezahlen ist. Bei welcher Variante Sie am Ende mit Ihrem Forward Darlehen günstiger fahren, sollten Sie entweder selbst errechnen oder durch einen unabhängigen Berater in Erfahrung bringen.
Hier finden Sie einen Vergleichsrechner zur Baufinanzierung
Forward Darlehen zur Umschuldung und Ablösung bestehender Baufinanzierungen
Gerne genutzt wird ein Forward Darlehen auch für die Umschuldung beziehungsweise Ablösung einer laufenden Immobilienfinanzierung. Zu diesem Zweck wird in einer Zeit mit günstigen Zinssätzen ein Forward Darlehen abgeschlossen und anschließend die laufende Baufinanzierung zum nächstmöglichen Termin gekündigt.
Wie lange die Kündigungsfrist dabei ausfällt, spielt aufgrund der individuellen Eigenschaften des Forward Darlehens keine Rolle. Sobald die Kündigung durch ist, kann das Forward Darlehen in Anspruch genommen werden. Mit diesem wird die alte Immobilienfinanzierung komplett abgezahlt, so dass zukünftig nur noch die Raten für das Forward Darlehen zu zahlen sind. Manche nutzen diese Vorgehensweise sogar mehrfach im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie, wodurch sich die Zinssätze immer wieder senken lassen.
Falls also die Zinssätze für Ihr aktuelles Darlehen relativ hoch ausfallen, kann es sich durchaus lohnen, sich nach einem Forward Darlehen umzusehen. Auch wenn die Zinsersparnis nur einige Prozentpunkte beträgt, kann sich durch die Dauer der Rückzahlung und die Höhe des Darlehens die Aufnahme eines neuen Forward Darlehens trotzdem lohnen. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an einen unabhängigen Berater, der Ihnen die Vorteile und Nachteile gerne komplett durchrechnen wird.
Für was eignet sich ein Forward Darlehen?
Forward Darlehen eignen sich gleichermaßen zur Komplettfinanzierung einer neuen Immobilie, als auch zur Ablöse einer bereits bestehenden Baufinanzierung. Unverständlicherweise scheuen sich jedoch immer noch viele Immobilienbesitzer vor einer Umschuldung, teils aus reiner Bequemlichkeit, teils aus schlichter Unkenntnis der Materie. Das Ersparnispotenzial, welches unter Umständen einige Tausend Euro beträgt, sollte Ihnen diesen Mehraufwand jedoch in jedem Fall wert sein.
Wichtig ist, dass beim Umschulden einer bestehender Baufinanzierung die vorzeitig gekündigt wurde meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Bei der Berechnung des Forward Darlehen sollte dies unbedingt Berücksichtigung finden.
Hier finden Sie einen Vergleichsrechner zur Baufinanzierung
Vorteile eines Forward Darlehens
Größter Vorteil eines Forward Darlehens ist die absolute Zinssicherheit. Es ist daher optimal geeignet als Anschlussfinanzierung für ein Annuitätendarlehen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Um in einer Phase mit besonders günstigen Zinssätzen von diesen dauerhaft zu profitieren, kann das Forward Darlehen bereits zum jetzigen Zeitpunkt abgeschlossen werden, wobei der Darlehensbetrag erst in einem Zeitraum von bis zu fünf Jahren ausgezahlt wird. Für diesen Zeitraum garantiert der Darlehensgeber die Zinssicherheit – egal, wie sich das Zinsniveau auf den internationalen Kapitalmärkten in dieser Zeit entwickelt.
Echtes und Unechtes Forward Darlehen
Um die Vorteile und Nachteile eines Forward Darlehens zu erkennen, muss man zunächst zwischen dem so genannten „echten“ und dem „unechten“ Forward Darlehen unterscheiden. Ein echtes Forward Darlehen zeichnen sich dadurch aus, dass die Zinsbindungsfrist erst mit Auszahlung des Kapitalbetrags zu laufen beginnt. Bei einem unechten Forward Darlehen dagegen beginnt die Zeit der Zinsbindungsfrist bereits mit Abschluss des Vertrages. Die so genannten „Forward-Periode“ wird also hierbei mit eingerechnet. Dies führt dazu, dass sich die Zinsbindungsfrist bei Auszahlung des Kapitals um die Vorlaufzeit entsprechend verringert. Wer also beispielsweise eine fünfjährige Zinsbindungsfrist festgelegt hat, aber die Auszahlung des Forward Darlehens erst nach drei Jahren in Anspruch nimmt, kommt lediglich noch in den Genuss einer zweijährigen Zinsbindungszeit.
Nachteile eines Forward Darlehens
Außerdem muss sich der Darlehensnehmer darüber im Klaren sein, dass er sich die absolute Zinssicherheit eines Forward Darlehens in Form von Zinsaufschlägen erkaufen muss. Es sind also höhere Zinsen zu zahlen, als bei einem Annuitätendarlehen, das sofort nach Vertragsabschluss ausgezahlt wird. Als Richtwert lässt sich hierbei festlegen, dass bei einem Forward Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung im Durchschnitt ein Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten gezahlt werden muss.
Generell muss also darauf geachtet werden, dass die Zinsaufschläge bei Inanspruchnahme eines Forward Darlehens nicht so hoch ausfallen, dass sie den damit erkaufen Zinsvorteil wieder zunichte machen. Andernfalls hätte das Ganze wenig Sinn.
Tipps zum Forward Darlehen
Optimal geeignet ist ein Forward Darlehen im Rahmen der Umschuldung einer Immobilienfinanzierung. Dabei geht man folgendermaßen vor: Der bestehende Immobilienkredit wird durch eine Vorfälligkeitszahlung abgegolten, so dass das Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung genutzt werden kann. Durch die in günstigen Zeiten gesicherten Zinssätze fällt die Immobilienfinanzierung durch diese Umschuldung mitunter deutlich günstiger aus, als ohne die Nutzung des Forward Darlehens. Dabei sollte jedoch ganz genau darauf geachtet werden, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung für die bestehende Immobilienfinanzierung ausfällt. Ist hierbei eine hohe Summe zu zahlen, kann diese die Zinsersparnisse durch das Forward Darlehen durchaus wieder zunichte machen.
Tipp: Um das herauszufinden, gibt es im Internet spezielle Finanzierungsrechner für Forward Darlehen, die Ihnen schnell und einfach einen Überblick darüber geben, ob sich eine Umschuldung mittels Forward Darlehen für Sie wirklich lohnt.
Weiterhin ist hierbei darauf zu achten, dass nicht unbedingt das Angebot des bisherigen Finanzierers der Immobilie auch das günstigste sein muss. Es bietet sich daher an, im Rahmen des Wechsels auf ein Forward Darlehen auch gleich einen Bankenwechsel mit vorzunehmen. Unter Umständen lässt sich damit eine ganze Menge Geld sparen. Wichtig ist hierbei allerdings, dass beim Wechsel des Kreditgebers in der Regel die Grundschuld der Immobilie auf den neuen Darlehensgeber übertragen wird. Hierfür fallen wiederum Notar- und Grundbuchkosten an. Auch diese müssen in die Kosten für die gesamte Umschuldung eingerechnet werden. Eine Komplettberechnung ist also unbedingt notwendig, um die Rentabilität der Umfinanzierung einschätzen zu können.
Tipp: Weiterhin kann es nötig sein, das betreffende Objekt neu zu bewerten, allerdings erheben die meisten Banken hierfür keine Gebühren. Wer hingegen das Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung nach vollständiger Rückzahlung eines Annuitätendarlehens verwenden möchte, kann sich den neuen Kreditgeber in der Regel völlig frei auswählen. Allerdings beträgt die Bearbeitungsfrist bei einem solchen Wechsel des Kapitalgebers meist ein- bis zwei Monate. Diese Zeit sollte von vornherein mit eingeplant werden.
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